Ibland gör man rätt Pengar, frihet och livet vi försöker bygga.

· Ekonomi

Förhandla bolån – så jämför och pressar du räntan

Att förhandla bolån handlar mindre om att vara bra på att pruta och mer om att komma förberedd. När vi gjorde det här 2020 var ränteläget ett helt annat, men själva processen håller fortfarande: jämför, skaffa alternativ och förhandla utifrån din faktiska belåning och ekonomi.

Räntorna i exemplet – 1,45 %, 1,18 % och liknande – är historiska. Sedan 1 april 2026 gäller dessutom en ny lag om begränsning av bostadskrediter. Grundreglerna om amortering efter belåningsgrad finns kvar, men det tidigare extra amorteringskravet för lån över 4,5 gånger årsinkomsten har tagits bort.

Hemmet som skuld och befrielse
Bolånet är inte bara en ränta. Det påverkar hur mycket handlingsutrymme boendet lämnar kvar.

Vårt case 2020

Vårt bundna lån på 1,45 procent löpte ut och jag gick igenom marknaden innan jag kontaktade banken. Belåningsgraden låg runt 60 procent och vi hade tre lånedelar.

Jag jämförde snitträntor och tog in alternativ från andra banker. Det ledde inte till något dramatiskt budkrig, men räntan blev lägre och vi justerade amorteringen på en av lånedelarna.

Den sammanlagda effekten blev då ungefär 1 200 kronor mer per månad i kassaflöde. Det var relevant för oss 2020, men ska inte läsas som en mall för vad någon annan kan få i dag.

Så skulle jag förhandla bolån i dag

  1. Ta fram belåningsgraden. Skuld i förhållande till bostadens värde påverkar både risk och amorteringskrav.
  2. Kontrollera din faktiska snittränta mot marknaden. Listräntan säger mindre än bankernas genomsnittliga räntor och konkreta erbjudanden.
  3. Ta in minst ett riktigt alternativ. Ett skriftligt erbjudande från en annan bank är mer användbart än “jag såg en låg ränta på nätet”.
  4. Räkna på hela affären. Bankpaket, kort, sparande och försäkringar kan påverka totalen.
  5. Fråga vad som krävs för bättre ränta. Ibland är svaret lägre belåning, lönekonto eller större affär. Ibland finns inget mer att hämta.

Amortering är inte samma sak som kostnad

I originalinlägget beskrev jag minskad amortering nästan som en besparing. Det är egentligen kassaflöde, inte lägre kostnad.

Ränta är en kostnad. Amortering minskar skulden och bygger nettoförmögenhet. Att amortera mindre frigör pengar i dag men lämnar samtidigt kvar mer skuld.

Det kan fortfarande vara rationellt att välja ett lägre amorteringstempo om reglerna och banken tillåter det, men då bör man vara tydlig med vad man faktiskt gör.

2026 års amorteringsregler i korthet

Från 1 april 2026 ligger reglerna i lagen om begränsning av bostadskrediter. Lån över 70 procent av bostadens värde ska normalt amorteras minst 2 procent per år och lån över 50 men högst 70 procent minst 1 procent. Det tidigare extra kravet kopplat till skuldkvot har tagits bort.

Exakta villkor kan ändå skilja beroende på när lånet togs, om bostaden värderats om och vilka undantag banken kan medge. Kontrollera därför alltid ditt eget amorteringsunderlag.

Min slutsats

Den bästa bolåneförhandlingen är ganska odramatisk: förstå din position, jämför mot verkliga alternativ och återkom regelbundet.

Några tiondelar på ett stort lån är fortfarande riktiga pengar.

Mer om hur vi ser på boendet finns i Hemmet som skuld och befrielse.

IGMR

29 kommentarer

  1. Flow FI
    Snyggt jobbat! Inte bara ökar ni investeringmöjligheterna utan toksänker era utgifter. 1200kr i månaden är lika med 360 000kr investerat kapital. Den ni!
    1. HerrIGMR
      Just! Eller en ledig dag i månaden!
  2. The Dividend Story (@Dividend_Story)
    Stort grattis och grymt jobbat!! Det är en riktigt fin summa som kan göra stordåd med ränta-på-ränta effekten :)
    1. HerrIGMR
      Eller hur! Har haft några sådana vinster den senaste tiden. Att ta bort städtjänsten förra året var också 1200. Att inte köra helförsäkring på bilen var minus 300 i månaden etc. Skala löken son Fru EB säger.
  3. Investeringsundersköterskan
    En av nackdelarna med att leva billigt och därmed inte jobba så mycket är att man har så låg lön så att man inte ens blir beviljad bolån. Då gäller det att ha kontakter och vara känd som en redlig person. När jag bytte bank till LF var det inga problem att flytta över bolånet då bankkontakten var en bekantskap från en idrottsförening familjen varit med i tidigare. Men när jag testade med SBAB var det kalla handen, trots att jag på den tiden amorterade 5000kr/månad.
    1. Herr IGMR
      Även pensionärer eller för den delen människor som är FIRE kan ha svårt att låna. Bra att då ha ett nätverk. Gillar ditt tänk och driftighet IUS!
  4. Arne
    Jag kör den enkla och tar Avanza / Stabelo. Har bara ett lån på ~500 kkr så inget som bankerna är särskilt intresserade av. 1.27% utan förhandling, "enda" krav är lån på <60% av värdet. Är inte villig att binda mig, är väl bara där bankerna är villiga att ge rabatter idag, då rörliga kunder är det värsta de vet, inte mindre nu sedan det blivit någon typ av konkurrens på bolån.
    1. Herr IGMR
      På 500K är utväxlingen mindre per % och jag tycker du gör helt rätt.
  5. Hanna
    Gött! Handlar ni fonder för 100 procent av det ni sparar eller går en del till buffert? Du kanske skrivit ett inlägg om detta tidigare, tar tacksamt emot länken i så fall. :) Har själv en del bryderier kring hur jag ska fördela mitt sparande.
    1. Herr IGMR
      Vår situation är som så att vi först sparade ihop en buffert på ungefär 90 000 kronor innan vi öht funderade på att investera i fonder. Nu är vi i ett lite speciellt läge då vi lånade 200 000 kronor på huset för andra renoveringar, värmepump + fasad och något fönster. Våra 90 000 kronor investerade vi då eftersom vi lånat oss till en buffert. Nu sparar vi 1 500 - 2 000 kronor till bufferten varje månad och resten kör vi in på Lysa + Avanza. Buffert är bra och den får gärna vara 3 X ens månadsomkostnad. Utöver det är det inte dumt att ha en buffert för reparationer om man bor i hus. Mellan just 1 500 - 2 000 kronor per månad är nock lagom att avsätta dit. https://www.iblandgormanratt.se/2019/08/finansiera-nodvandiga-renoveringar-vi.html https://www.iblandgormanratt.se/2019/12/renoveringar.html Två inlägg på ämnet.
      1. Hanna
        Tack! Det är alltid intressant att höra hur andra resonerar och agerar, även om det inte går att likställa våra förutsättningar rakt av. Jag har ett kapital på cirka 800 000 varav 200 000 finns i buffert, dvs på ett sparkonto utan ränta, och resten på börsen. Har i snitt över 17 000 av lönen varav 10 000 går till fonder och resten till bufferten varje månad. Bor i bostadsrätt så _behöver_ egentligen inte en så stor buffert. Vi går i husköpartankar och har en idé om att inte ta något lån (här går ett hus loss på mellan 400 och 800k), men har inte bestämt oss helt i låna/inte låna-frågan. Räknar med att få cirka 100 000 för lägenheten. Eftersom att jag kan behöva pengarna från ”bufferten” relativt snart vill jag inte gå in med mer på börsen för att inte riskera att sälja med förlust vid eventuell börsnedgång. Samtidigt så kan jag ibland bli otålig och vilja gå in med mycket mer varje månad för att snabbare komma framåt. Angenäma bryderier får man komma ihåg att det är! :)
        1. HerrIGMR
          Jag skulle nog ligga kvar med insats/cash till hus utifall börsen går söderöver och du hittar det perfekta huset och tillfället. Du har snart ett hus på kontot och det är få förunnat (säger jag Lite Avis som har 3+ miljoner i bolån). :)
  6. bananacosmicgirl
    Vi bytte över till Danske Bank som jag skrev om i december. Fick ner våra lån till 1,08% vilket blev betydligt lägre än våra föregående (5 år bundna på 1,8 (då var jag inte så insatt...)). Vi är mycket nöjda, det blev nästan 20 000 om året bättre.
    1. HerrIGMR
      Oh det var en bra ränta och besparing. Snyggt jobbat!
    2. Sorana Pålsson
      Hej! 1,08 % gäller för vilken bindningstid?
  7. Mina
    Hej, intressant inlägg! Fåt man lov att fråga hur du resonerar kring bundet o obundet lån? Sitter själv med rörlig men inte riktigt hundra på om jag ska binda eller ej
    1. HerrIGMR
      Över tid har det väl oftast (eller alltid) lönat sig med obundet. Vår treårsresa med bundet på 1,45 var inte jättelyckad - där borde vi kört obundet. Men i vårt fall känner jag att 1 år inte är länge samt att vi fick bättre ränta om vi band i ett år. Så generellt sett - obundet är bäst. Då får man lägre avgift över tid samt har kvar valmöjligheter och manöverutrymme.
  8. C
    Bra jobbat med räntan! Vi har en belåningsgrad på under 20%, så vi är inte så attraktiva som låntagare... Vi kör avanza och har då 1,27% som någon annan ovan skrev. Swedbank ville inte gå ner så lågt. Amorterar en del varje månad och har slutat låna upp på huset för renoveringar (det gjorde vi förr). /C
    1. HerrIGMR
      Gud vad skönt! 20% sover man gott på. Många hävdar att man ska sluta amortera vid 50% och lasta in på börsen istället. Hur ser du på det?
      1. C
        Ständig diskussion här hemma om detta... Men, mannen tänker: den som är satt i skuld är aldrig fri. Således en kompromiss: vi amorterar 7,5% av vår inkomst och investerar 25%. Typ. Jag tänker att geoarbitraget växer när vi amorterar.
  9. Alice
    För ca 2 år sedan hade vi bara 10% belåning på vår bostadsrätt i Sthlms innerstad, med ränta 2% i Skandiabanken. Insåg då att vi egentligen varit berättigade till lägre ränta i flera år men inte fått det bara för att vi inte bett om det! Därför flyttade vi lånet till Avanza med 1,29% ränta och passade samtidigt på att öka till ca 40% belåning och investera mellanskillnaden i aktier och fonder. Med de pengarna investerade, ihop med våra tidigare besparingar, kom vi tillsammans upp i 3 miljoner hos Avanza och blev då Private Banking-kunder. Då lyckades vi få deras superbolån med 0,79% ränta (nu höjd till 0,99%). Under dessa två år har jag nu byggt en utdelningsportfölj som ger mig tillräckligt att leva på, åtminstone med makens inkomst som skyddsnät men jag tror att det ska räcka även om jag skulle bli ensam om jag lever sparsamt och inte räntenivåerna chockhöjs. Så i veckan sa jag upp mig från jobbet som jag totalledsnat på och ska nu börja mitt FIRE-liv efter uppsägningstiden! Har 10 år kvar till "riktig" pension så jag ska bara överbrygga de åren. Lite läskigt men ska bli fantastiskt spännande. Skulle det skita sig helt får vi ju sälja lägenheten och köpa något billigare.
    1. HerrIGMR
      Otroligt! Snyggt manövrerat och jag tycker du gjorde helt rätt med att öka belåningen. Har du några planer på vad ditt FIRE liv skall innehålla? Har du börjat skifta över? Mkt inspirerande :)
      1. Alice
        Tack! Jag vet inte riktigt vad du menar med "skifta över", men jag måste jobba ett par månader till och det blir nog tyvärr ganska kämpigt. Sedan tänker jag unna mig att bara ha "hemester" ett bra tag tills jag har gått ner i varv och verkligen förstått att jag inte behöver gå till jobbet mer. Jag har inga storslagna FIRE-planer utan ska väl inledningsvis bara försöka ta tag i alla dessa projekt hemma som varit dåliga samveten i flera år. I min egen takt utan krav. Ska försöka behålla samma dygnsrytm som resten av familjen (annars vänder jag lätt på dygnet), göra nytta hemma på förmiddagarna i min egen takt, ta en rejäl lunchpromenad om vädret tillåter, och på eftermiddagarna syssla med diverse intressen. Träna och meditera planerar jag också att göra regelbundet, jag har slarvat rejält med sådant i många år. Och jag tror jag ska skriva dagbok åtminstone det första året som fri, det kommer att bli ett intressant år med många nya tankar och känslor tror jag, och det kan vara kul att gå tillbaka senare och se vad som faktiskt hände det här året.
        1. Andreas
          Vilken dröm, och snyggt jobbat, stort grattis :) Undrar när bankerna börja dra kortet att dom alltid ser till att kunden får lägst ränta. Som det är nu ska man hålla på och höra av sig osv..lite drygt :) Sänkte själv räntan förra veckan, blev bundet hos Länsförsäkringar ett år på 1,29% (exklusive avdrag, ca 50% belåningsgrad) Dryga 6000kr per år sparat genom ett par mail. Bra bank för övrigt, enligt mig den enda som inte krånglar så mycket förutom Nordnet och Avanza. Tur att "dom" höjde räntan ändå, det gjorde att räntan för egen del obunden rullade iväg uppåt vilket ledde till att jag behövde se över lånen. Så istället för mer fick jag betala mindre. Gilla!
        2. HerrIGMR
          Med skifta över menar jag egentligen om du hade något annat som du växlar över till. Men! Jag tycker din approach är sund. Jag följde Fru Efficient Badass och hennes första år som fri. Om du inte har läst de inläggen rekommenderar jag dig att gå tillbaka i hennes blogg. Hon gjorde som du beskriver, ta ett år där man tar igen praktiskt, vilar, skiftar tempo och känner efter. Det hade varit väldigt kul om du tittar in och kommenterar hur du upplever processen :) Heja!
          1. Alice
            Tack för hejaropen! Och tack för tipset om fru EB:s blogg men jag tror att jag redan har läst det mesta där och gillar verkligen hennes sätt att skriva. Jag återkommer säkert i nåt kommentarsfält och berättar hur det går.
  10. Pappa Betalar?
    Hej! Härligt. Jag är precis i förhandlingstider själv. Hade ränterabatt hos min sparbank som strax går ut. Såg för ett par dagar sedan att mitt fackförbund har samarbete med Danske. Precis som ni. Jag gjorde en intresseanmälan till dem och de ringde upp samma dag. Kan få 1,19% hos dem. Stannar helst kvar hos min befintliga bank för att slippa krånglet men inte till vilket pris som helst. Har lite tankar på att låna upp pengar framöver också så måste höra hur Danske ställer sig till det. Ska bli spännande att förhandla lite :) Pappa betalar? Bloggen om privatekonomi
    1. HerrIGMR
      Vi hade Länsförsäkringar förr men jag tyckte de var stelbenta och svåra att ha att göra med. Internetbanken var också lite kass. Jag uppskattar Danske och att det är lätt att utan för mycket krångel sköta affärerna med dem. De kör webmöten och många saker löser jag bara genom ett meddelande i internetbanken - vårt renoveringslån var en sådan sak. Lycka till!
      1. Pappa Betalar?
        Vår sparbank har varit väldigt lätt att ha att göra med och hjälp oss med massor. Därför jag helst inte byter men som sagt så har det ett pris. Vi får se vad min bankkvinna säger :)

Nya kommentarer

De äldre kommentarerna finns kvar ovanför. Vanliga kommentarer publiceras direkt; misstänkt spam och känsligt innehåll granskas först.

Hämtar kommentarer …

Skriv en kommentar

Du svarar

E-postadressen visas aldrig. Automatiskt spamskydd är aktiverat.